ニューヨーク不動産投資FAQ

マンハッタンでコンドミニアムを購入する際、頭金はどのくらい必要ですか？

ローンを組む場合、頭金は物件価格の20～30%必要です。

頭金の支払い方法を教えてください。

取引の安全性を担保するため、第三者であるタイトル保険会社、または売主弁護士が管理するエスクロー口座に日本から送金していただきます。

決済までに何回日本から送金する必要がありますか？

頭金で1回、残金で1回と、最低でも2回ご送金いただく必要があります。

不動産購入時に必要な経費はどのくらい見ておけば良いですか？

マンハッタンでコンドミニアムを購入する場合、現金購入で物件価格の2～4%、ローンでの購入の場合、物件価格の5～6%かかります。

不動産の購入にあたり、アメリカの銀行に口座を開設する必要はありますか？

購入する時点でアメリカの銀行口座は必要ありませんが、購入した物件を賃貸運用するにあたって家賃収入の預け先として、当地での銀行口座が必要になります。

投資対象となる物件にはどのような選択肢がありますか？

区分所有であればコンドミニアム、一棟ものであればアパートメントビルがおすすめです。マンハッタンには区分所有にco-op（コープ）という形態もありますが、コンドミニアムと異なり、ビルを所有する会社の株を購入し、ユニットの賃貸権を得る住居形態となり、所有者が不動産の権利を持つわけではないため、投資には不向きです。

Sqftとは何ですか？

SqftとはSquare Feetの略で、平方フィート（1平方フィート＝約0.0929平方メートル）のことです。

CCとは何ですか？

CCとはCommon Charge（共益費）の略で、管理費と修繕積立金の合計となります。

RE Taxとは何ですか？

RE TaxとはReal Estate Tax、日本で言う固定資産税の事を指します。

421-A Tax Abatementとは何ですか？

ニューヨーク州特有の固定資産税の優遇措置のことです。土地の有効活用を目的に1971年に始まりました。

7000万円なら現金を用意できます。どのような物件が買えますか？

スタジオタイプのコンドミニアムであれば60万ドル台の物件を探すことも可能です。

築年数の古い物件の場合、入居者付けに苦労しませんか？

マンハッタンにはpre-warと言って戦前に建てられたタウンハウスも多く、状態の良いものは価値がむしろ上がっていますので、築年数が古いからと言って一概に入居者を付けにくいとは言えません。また、アメリカでは、外観が古くても内装をリノベーションして物件をアップデートするのも一般的です。

子供の留学用に物件の購入を検討しています。スタジオタイプの場合いくらくらいからありますか？

治安の良いエリアのスタジオタイプですと、60万ドルくらいからマーケットに出ています。

今度ニューヨークに行く予定です。いくつか物件を内見することは可能ですか？

もちろん可能です。お客様のご希望条件を事前にお知らせいただければ、最適な候補物件を内見いただけるようアレンジいたします。限られた滞在時間を有効にお使いいただけるよう、無駄のないスケジュールを組ませていただきます。

ニューヨークでアパートの一棟購入は可能ですか？

可能です。弊社では、まだ市場に出ていない物件のご紹介も可能です。お気軽にお問合せ下さい。

ニューヨークの一棟アパート購入に興味があります。いくらくらいからありますか？

物件の供給量が多く、転売しやすい価格帯としては500万ドルから2000万ドルの物件がお勧めです。

ニューヨークで一棟アパートを購入する際のリスクについて教えてください。

アメリカ特有のリスクとしては、家賃の不当な上昇を防ぎ、立ち退きに一定の条件を設けるレント・コントロールやレント・スタビライゼーションといった借主を保護する制度があります。また、店舗がある建物の場合、収益性が上がる反面、安定性が下がります。特に、レストランやバー等飲食店の場合は衛生問題や騒音問題などのリスクがあります。

ニューヨークで今後地価が上がると見込まれるエリアはどこですか？

弊社で注目しているエリアは下記の通りです。
* Grand Central 駅周辺の再開発エリア
* Hell’s Kitchen
* Hudson Yards 周辺
* Chelsea
* Upper East Side
* Long Island City

マンハッタン以外の物件の取り扱いもしていますか？

はい、コンドミニアムであれば、ブルックリン、クイーンズ、ロングアイランド、ウエストチェスター、ニュージャージーの物件もご紹介が可能です。アパートメントビルの場合は、マンハッタン、ブルックリン、クイーンズ、ブロンクスの物件のご紹介が可能です。

ニューヨークでの不動産投資におススメのエリアとその理由を教えてください。

コンドミニアムの場合：弊社が住宅を斡旋している日本人駐在員世帯の最近のトレンドでは、家族世帯、単身世帯共にマンハッタンに住むケースが増えています。単身世帯の場合は通勤を含む生活利便性重視、家族世帯の場合は学校区重視と住宅の選択基準は分かれますが、対象となる入居者に合わせてエリアを選択されると良いでしょう。
アパートメントビルの場合：物件の価値を保全しやすく、良質な入居者が多く居住しているエリアとして、アッパーイースト、アッパーウエスト、ミッドタウンイースト、ミッドタウンウエスト、ミッドタウンサウスがお勧めです。

ニューヨークで不動産投資した場合に期待できる利回りはどのくらいですか？

近年の利回りの平均値としては2%前後のコンドミニアムが増えています。421A Tax Abatementが適用された建物では、もう少し高い利回りが期待できますので、別途ご相談ください。アパートメントビルの場合は3％前後の利回りが相場となります。日本との違いの一つとして、賃料が徐々に上がっていくことで、将来的に利回りが改善されていく可能性もあります。

コンドミニアム購入後、Airbnbやバケーションレンタルとして物件を運用できますか？

基本的にAirbnb、短期の又貸しは禁止されています。

区分所有の場合、固定費としてかかる経費を教えてください。

固定費としては、固定資産税、共益費、物件管理費が掛かります。ローンを組まれた場合は、モーゲージ税が追加でかかります。

物件の修繕費について、日本との違いはありますか？

日本との大きな違いは、大型の白物家電（洗濯機、乾燥機、冷蔵庫、食洗器、エアコン等）の価格が日本の家電に比べてかなり高いため、これらの機器が壊れた場合の修繕費が高くつくことや、リノベーションのコストが人件費も含め、日本よりも高額になってしまう点です。また、築年数が古い建物に関しては、上層階、または隣の部屋からの水漏れ等でお部屋にダメージをうけるケースも稀にみられます。

新築物件の場合、税の優遇制度があると聞きました。どのような制度ですか？

全ての新築物件ではありませんが、固定資産税を数年間安く抑えることができる421A Tax Abatementという制度があります。この優遇制度が適用される期間は物件により異なります。

投資物件を買い替える際に売却益税を繰り延べできる制度とは何ですか？

保有中の投資物件を売却する際、その後に同等、もしくはより高額の投資物件を購入することで、売却益税が繰り延べされる1031 Tax Exchangeという制度があります。ただし、物件の売却日から45日以内に物件を決定し、さらに売却日から180日以内に購入を完了する事、という条件があります。この制度を使うことで、短期間に投資を拡大していくことが可能ですが、米国非居住者の個人や法人名義の場合は居住国での税制に則って譲渡益が課税対象となるため、同特例のメリットを享受することはできません。

リダックさんの強み（他社より優れている点）は何ですか？

弊社が30年来提供している日系企業の駐在員を中心とした住宅斡旋サービスの経験から、賃貸しやすい物件を厳選して投資家のお客様に紹介しております。弊社のみの独占物件情報もご案内が可能です。本社はニューヨーク、マンハッタンにございますが、日本（関東エリア）でのご相談が受けやすいように、定期的に担当者が東京に長期出張をしています。

物件購入後、管理もリダックさんにお願いできますか？

はい、物件の管理業務も弊社にて承っております。

リダックさんにお願いした場合の管理費用はいくらですか？

コンドミニアムの場合：管理費として、以下の費用が掛かります。
・初回賃貸借契約成立前：月額＄100
・賃貸借契約成立後：月額家賃の8％相当額
・空室時：前家賃の4％相当額
・New Lease Processing Feeとして新家賃1か月分
アパートメントビルの場合：毎月の家賃の7％、またはミニマム$2500/月が掛かります。

リダックさんの管理サービスに含まれる内容について教えてください。

弊社の管理サービスには、以下の内容が含まれます。
・家賃の回収
・物件関連諸経費の支払代行
・月次会計管理報告及びご送金手配
・保険加入のアドバイス
・入居者対応・修理等の業者対応
・解約立会い・敷金精算
・入居者募集条件の決定、入居者審査及び・契約締結業務
・米国税務申告コーディネートサービス(別途費用が掛かります。）

日本で対面で打合せすることは可能ですか？

可能です。弊社の投資部門担当者が随時日本へ出張しております。当ウェブサイトのお問合せフォームよりご連絡いただければ、面会を設定いたします。

初めてニューヨークで不動産を購入する場合、どのような手続きが必要ですか？

物件の購入手順については基本的な流れは日本と同じで、以下の通りです。
1. 条件整理
2. 内見
3. お申込み
4. 売買契約書の締結
5. 管理会社への書類準備
6. 引き渡し

ニューヨークに弁護士の知り合いがいません。ご紹介いただくことは可能ですか？

はい、可能です。不動産取引専門のベテラン弁護士をご紹介いたします。

決済のために再度渡米する必要はありますか？

いいえ、渡米いただく必要はありません。弁護士に委任状を発行し、決済することが可能です。

Notaryとは何ですか？

Notary（ノータリー）とは公証人のことで、アメリカでは銀行や図書館など身近な施設で公証手続きを受けることが可能です。
日本ではアメリカ大使館にて手続きが可能です。手続きには事前予約が必要です。

現在ニューヨークに駐在しています。駐在員でも投資不動産の購入は可能ですか？

可能です。まずは自宅として購入し、日本に帰国した後に賃貸として運用することもできますし、最初から投資用として不動産を購入することもできます。

日本での不動産取引との大きな違いは何ですか？

* 決済日が変更になることが多々あります。その理由はさまざまですが、弁護士同士のスケジュールの調整が原因のケースが多くみられます。
* 契約書のサインはPDF、FAXでも正式書面となります。
* 契約書の内容確認、交渉に関しては、弁護士が行うのが通例です。
* 契約書サイン後、決済までの期間に管理会社、管理組合から購入の承認を得る必要があります。
* 管理会社、管理組合への提出書類は、建物により提出書類がが異なりますが、身分証明、雇用証明、銀行残高証明、その他の個人情報を開示する必要があります。
* 最終決済に関しては、弁護士へ委任状を発行し、代理で決済を行うことができます。